Poradnik · Sprzedaż mieszkania i domu
Umowa przedwstępna i zadatek przy sprzedaży mieszkania
Znalazłeś kupującego, ale akt notarialny będzie dopiero za kilka tygodni? Umowa przedwstępna zabezpiecza ten czas. Wyjaśniam, co musi w niej być, czym różni się umowa u notariusza od zwykłej pisemnej, kiedy zadatek przepada, a kiedy wraca podwójnie, i co warto dopisać. Piszę głównie z perspektywy sprzedającego, ale kupującemu przyda się to samo. Przepisy według stanu na październik 2026 r.
Co musi zawierać umowa przedwstępna
Kodeks cywilny wymaga jednego: umowa przedwstępna ma określać istotne postanowienia umowy, którą strony obiecują zawrzeć. Przy sprzedaży mieszkania to przede wszystkim strony, mieszkanie i cena. W praktyce wpisuję też termin podpisania aktu, bo bez niego robi się niepewnie.
- Strony: wszyscy właściciele mieszkania i wszyscy kupujący. Przy współwłasności podpisują wszyscy.
- Mieszkanie: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, forma własności, piwnica, komórka lub miejsce postojowe.
- Cena i sposób zapłaty: kwota, termin, rachunek, a przy kredycie sprzedającego część ceny przelewana prosto do banku.
- Termin aktu: konkretna data albo „nie później niż”. Jeśli go nie ma, termin wyznacza strona uprawniona, a gdy nikt tego nie zrobi w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, zawarcia umowy sprzedaży nie można już żądać.
- Zadatek albo zaliczka: nazwane wprost, z kwotą i terminem wpłaty.
Forma pisemna czy akt notarialny
Własność mieszkania przechodzi tylko aktem notarialnym. Umowę przedwstępną można jednak podpisać zwyczajnie, na piśmie, albo u notariusza. Różnica wychodzi na jaw dopiero wtedy, gdy ktoś się wycofa.
Zwykła forma pisemna
Gdy druga strona uchyla się od aktu, możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś, licząc na sprzedaż. Strony mogą w umowie inaczej określić zakres odszkodowania.
Akt notarialny
Umowa spełnia wymóg formy umowy sprzedaży, więc możesz w sądzie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli samej sprzedaży.
Wpis do księgi
Roszczenie o przeniesienie własności można ujawnić w dziale III księgi wieczystej. Wpis wymaga co najmniej podpisu poświadczonego notarialnie, a opłata sądowa wynosi 150 zł.
Rok na roszczenia
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miał być podpisany akt. Jeśli sąd oddali żądanie zawarcia umowy, rok liczy się od uprawomocnienia wyroku.
Forma notarialna chroni także sprzedającego: jeśli kupujący się rozmyśli, możesz żądać zawarcia sprzedaży, a nie tylko odszkodowania. Kupujący może też od razu ujawnić swoje roszczenie w księdze wieczystej. Zwykła forma pisemna jest szybsza i nie wymaga taksy notarialnej, ale chroni słabiej.
Zadatek czy zaliczka: co się dzieje, gdy ktoś się wycofa
Zadatek wpłacony przy podpisaniu umowy działa jak zabezpieczenie dla obu stron. Kodeks nie ustala jego wysokości, strony ją uzgadniają. Zaliczka nie ma w kodeksie osobnych przepisów i jest po prostu częścią ceny zapłaconą z góry.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Akt podpisany | Zaliczany na poczet ceny | Zaliczana na poczet ceny |
| Wycofuje się kupujący | Sprzedający może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek | Co do zasady wraca do kupującego |
| Wycofuje się sprzedający | Kupujący może odstąpić i żądać dwa razy tyle | Co do zasady wraca do kupującego |
| Winne obie strony albo żadna | Wraca w tej samej kwocie | Wraca w tej samej kwocie |
| Strony rozwiązują umowę | Wraca w tej samej kwocie | Wraca w tej samej kwocie |
Te zasady obowiązują, jeśli umowa nie mówi inaczej, więc strony mogą je zmienić. Dlatego wpłatę nazywam w umowie wprost. Samo „wpłata” albo „przedpłata” to prosta droga do sporu o to, czy była zadatkiem.
Co jeszcze warto wpisać do umowy przedwstępnej
Stan prawny
Oświadczenie, kto jest właścicielem, co jest w dziale III i IV księgi i jak zostanie spłacona hipoteka. Dokumenty do tego zbierzesz według listy dokumentów do sprzedaży mieszkania.
Wydanie lokalu
Data wydania kluczy, protokół ze stanami liczników i lista tego, co zostaje w mieszkaniu.
Wymeldowanie
Zobowiązanie, że do aktu albo do wydania lokalu nikt nie będzie zameldowany, z zaświadczeniem na potwierdzenie.
Kredyt kupującego
Termin na decyzję banku i jasna klauzula: co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank odmówi kredytu. Bez niej spór o to, kto zawinił, jest bardzo prawdopodobny.
Kary umowne
Można je zastrzec za obowiązki niepieniężne, na przykład spóźnione wydanie mieszkania. Sąd może obniżyć karę rażąco wygórowaną.
Kredyt sprzedającego
Kwota do spłaty z zaświadczenia banku i to, że ta część ceny idzie prosto do banku. Więcej w poradniku o sprzedaży mieszkania z kredytem.
Podatek i koszt notariusza przy umowie przedwstępnej
PCC: umowa przedwstępna nie jest umową sprzedaży i nie ma jej w zamkniętej liście czynności objętych podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wpłata zadatku też go nie wywołuje. 2% PCC kupujący płaci przy akcie sprzedaży, chyba że kupuje pierwsze mieszkanie i jest zwolniony. Podatek dochodowy przy sprzedaży to osobny temat, opisuję go w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania.
Notariusz: rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej nie wymienia umowy przedwstępnej z nazwy. Zasadą jest więc stawka z § 3, liczona od wartości podanej w umowie (§ 5). Przy mieszkaniu za 600 000 zł to 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł, czyli najwyżej 3 170 zł netto. Połowę tej stawki § 6 pkt 1 przewiduje dla umowy zobowiązującej zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Jeśli notariusz zakwalifikuje tak Twoją umowę przedwstępną, maksimum to 1 585 zł netto. Do tego VAT 23% i wypisy. To stawki maksymalne, notariusz może wziąć mniej, więc przed wizytą poproś o kalkulację.
Dla aktów podpisywanych od 5 listopada 2026 r.: wypis kosztuje najwyżej 12 zł za stronę (strony 1-10), 10 zł za strony 11-20 i 8 zł od strony 21, a złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej najwyżej 300 zł, zawsze plus VAT. Stawki dla wartości do 2 mln zł się nie zmieniają.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera zawiera się umowę deweloperską, która ma własne zasady i nie jest tematem tego poradnika.
Jak pomagam przy umowie przedwstępnej
Gdy sprzedaję Twoje mieszkanie albo dom, prowadzę wszystko aż do aktu notarialnego: od wyceny i dokumentów po uzgodnienie warunków umowy przedwstępnej z kupującym i termin u notariusza. Pierwsza konsultacja i wycena są bezpłatne.
Najczęstsze pytania o umowę przedwstępną i zadatek
Ile powinien wynosić zadatek przy sprzedaży mieszkania?
Przepisy nie określają jego wysokości, strony ustalają ją same. Zadatek ma realnie zniechęcać do wycofania się, ale kupujący musi go mieć od ręki, zanim dostanie kredyt. Kwotę i termin wpłaty wpisz do umowy.
Czy zadatek trzeba oddać, gdy bank odmówi kupującemu kredytu?
To zależy od umowy. Jeśli niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada, zadatek wraca w pojedynczej kwocie. Czy odmowa banku jest taką przyczyną, bywa sporne, dlatego w umowie przedwstępnej wpisuję wprost, co dzieje się z zadatkiem w takiej sytuacji.
Czy umowa przedwstępna musi być u notariusza?
Nie, może być zwykła pisemna. Forma notarialna daje jednak więcej: przy umowie w formie aktu można w sądzie żądać zawarcia umowy sprzedaży, a przy zwykłej pisemnej tylko odszkodowania. Roszczenie z umowy da się też wpisać do księgi wieczystej, jeśli podpisy są co najmniej poświadczone notarialnie.
Czy od umowy przedwstępnej płaci się PCC?
Nie. Podatek od czynności cywilnoprawnych obejmuje umowę sprzedaży, a umowa przedwstępna jest tylko zobowiązaniem do jej zawarcia. Wpłata zadatku też nie wywołuje PCC. Kupujący płaci 2% przy akcie sprzedaży, chyba że przysługuje mu zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu.
Co się stanie, jeśli w umowie przedwstępnej nie ma terminu aktu?
Umowa nadal wiąże, ale datę aktu musi wskazać strona, która może żądać zawarcia sprzedaży. Jeśli obie strony wskażą różne daty, wiąże ta, którą ktoś podał wcześniej. Gdy przez rok nikt daty nie wyznaczy, aktu nie da się już skutecznie żądać. Dlatego termin zawsze wpisuję do umowy.
Czy pomagasz przygotować umowę przedwstępną?
Tak. Gdy sprzedaję mieszkanie albo dom, prowadzę cały proces aż do aktu notarialnego, w tym uzgodnienie warunków umowy przedwstępnej z kupującym. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna. Zadzwoń: 515 795 011.
Sprzedajesz mieszkanie albo dom w Gdańsku?
Zadzwoń i opowiedz, na jakim jesteś etapie. Pierwsza rozmowa i wycena są bezpłatne.