Poradnik · Sprzedaż mieszkania
Podatek od sprzedaży mieszkania w 2026 roku
Sprzedajesz mieszkanie i zastanawiasz się, czy urząd skarbowy weźmie część pieniędzy? Wyjaśniam, jak liczyć 5 lat, od czego płaci się 19%, jak działa ulga mieszkaniowa i co zmienia spadek, darowizna albo rozwód. Na końcu jest przykład z liczbami. Przepisy według stanu na październik 2026 r.
Zasada 5 lat: kiedy sprzedaż jest bez podatku
Sprzedaż mieszkania, domu, udziału w nich albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat. Te pięć lat liczy się nie od dnia aktu, tylko od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś albo wybudowałeś nieruchomość. Zasada nie dotyczy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, bo ta ma własne reguły.
- Kupione 15 marca 2022 r.: sprzedaż bez podatku od 1 stycznia 2028 r.
- Kupione 20 grudnia 2021 r.: sprzedaż bez podatku od 1 stycznia 2027 r.
- Kupione w 2023 r. i sprzedawane w 2026 r.: termin jeszcze nie minął, więc liczysz dochód.
Kilka tygodni różnicy w dacie aktu może więc oznaczać cały rok podatku albo żaden podatek. Jeśli termin mija niedługo po planowanej sprzedaży, warto o tym pomyśleć przy ustalaniu daty aktu w umowie przedwstępnej.
Spadek, darowizna, rozwód: od kiedy liczyć 5 lat
Spadek
Od 1 stycznia 2019 r. pięć lat liczysz od końca roku, w którym mieszkanie kupił albo wybudował spadkodawca. Do kosztów wliczasz jego udokumentowane koszty zakupu i spłacone przez Ciebie długi spadkowe oraz zachowek.
Dział spadku
Otrzymanie mieszkania w dziale spadku do wysokości Twojego udziału w spadku nie jest nowym zakupem, więc nie uruchamia nowych 5 lat.
Darowizna
Ustawa nie ma tu wyjątku: liczysz od końca roku, w którym dostałeś darowiznę. Kosztem są wtedy nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn, a nie cena, za którą kupił darczyńca.
Podział majątku
Po ustaniu wspólności majątkowej małżonków liczysz od końca roku, w którym mieszkanie trafiło do majątku wspólnego, a nie od daty podziału.
Spółdzielcze prawo
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega tym samym zasadom co odrębna własność, a jego zakup liczy się do ulgi mieszkaniowej.
Jak obliczyć dochód i podatek
Podatek wynosi 19% dochodu i nie łączy się go z pensją ani innymi dochodami. Dochód liczysz w trzech krokach.
Przychód
Cena z aktu notarialnego minus koszty sprzedaży, na przykład prowizja pośrednika czy wycena rzeczoznawcy. Jeśli cena bez powodu mocno odbiega od rynkowej, urząd może przyjąć wartość rynkową.Koszty
Udokumentowane koszty zakupu (cena i opłaty przy zakupie, takie jak PCC i notariusz) plus nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania. Nakłady udowadniasz fakturami VAT, paragony nie wystarczą.Dochód i podatek
Przychód minus koszty. Od wyniku płacisz 19%. Jeśli wychodzi zero albo strata, podatku nie ma.
Koszty zakupu są co roku podwyższane o wskaźnik inflacji ogłaszany przez Prezesa GUS, od roku po zakupie do roku przed sprzedażą. To zmniejsza dochód. W przykładzie niżej to pomijam.
Ulga mieszkaniowa: jak legalnie nie zapłacić podatku
Dochód jest zwolniony, jeśli pieniądze ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to czas od dnia sprzedaży do końca trzeciego roku po roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. to 31 grudnia 2029 r. Wydatki sprzed dnia sprzedaży się nie liczą.
- Zakup mieszkania, domu, udziału w nich, spółdzielczego własnościowego prawa albo działki pod budowę domu. Własność musisz nabyć przed końcem terminu.
- Budowa, rozbudowa, przebudowa i remont własnego mieszkania lub domu.
- Spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą, w tym kredytu na sprzedawane mieszkanie. Więcej o tym w poradniku o sprzedaży mieszkania z kredytem.
- Miejsce: nieruchomość w Unii Europejskiej, Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Szwajcarii. Domek rekreacyjny się nie liczy.
Ulga działa proporcjonalnie. Zwolniona część dochodu = dochód × (wydatki na cele mieszkaniowe ÷ przychód). Wydasz cały przychód, podatku nie ma. Wydasz połowę, zwolniona jest połowa dochodu.
Przykład z liczbami
Przykład jest wymyślony, liczby dobrałam dla czytelności. Mieszkanie kupione w maju 2023 r., sprzedane w 2026 r.
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży w akcie | 650 000 zł |
| Koszty sprzedaży (prowizja, wycena) | 15 000 zł |
| Przychód | 635 000 zł |
| Cena zakupu z 2023 r. | 480 000 zł |
| PCC i notariusz przy zakupie | 11 600 zł |
| Remont na fakturach VAT | 38 400 zł |
| Dochód (635 000 − 530 000) | 105 000 zł |
| Podatek bez ulgi (19%) | 19 950 zł |
Teraz ulga. Z przychodu 635 000 zł wydajesz 381 000 zł na nowe mieszkanie i stajesz się jego właścicielem przed końcem 2029 r. To 60% przychodu, więc zwolnione jest 60% dochodu, czyli 63 000 zł. Podatek płacisz od 42 000 zł: 7 980 zł. Gdybyś wydał 635 000 zł albo więcej, podatek wyniósłby zero. Gdybyś poczekał ze sprzedażą do 1 stycznia 2029 r., też.
PIT-39: termin i obowiązki
Sprzedaż sprzed upływu 5 lat wykazujesz w osobnym zeznaniu PIT-39, składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku po sprzedaży. Za sprzedaż w 2026 r. termin mija 30 kwietnia 2027 r. W tym samym terminie płacisz podatek.
PIT-39 składasz także wtedy, gdy wyszła strata albo gdy cały dochód zwalnia ulga. Jeśli zadeklarowałeś ulgę, a pieniędzy nie wydasz na cele mieszkaniowe w terminie, musisz złożyć korektę i zapłacić podatek z odsetkami liczonymi od 1 maja roku po sprzedaży. Każdy przypadek jest trochę inny, dlatego przed złożeniem zeznania potwierdź wyliczenie z doradcą podatkowym.
Jak to wygląda przy sprzedaży ze mną
Prowadzę sprzedaż aż do aktu notarialnego. Jeśli termin 5 lat mija niedługo, powiedz mi o tym na pierwszej, bezpłatnej konsultacji: weźmiemy go pod uwagę, planując datę aktu. Jak wygląda cały proces, opisuję na stronie sprzedaż mieszkania w Gdańsku, a listę papierów w poradniku o dokumentach do sprzedaży mieszkania. Akt zakupu i faktury za remont odłóż od razu, przydadzą się do PIT-39.
Najczęstsze pytania o podatek od sprzedaży mieszkania
Czy po 5 latach od zakupu płacę podatek od sprzedaży mieszkania?
Nie. Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie. Mieszkanie kupione w 2021 r. sprzedasz bez podatku od 1 stycznia 2027 r., niezależnie od miesiąca zakupu. Wtedy nie składasz też PIT-39.
Odziedziczyłem mieszkanie. Od kiedy liczę 5 lat?
Od końca roku, w którym mieszkanie kupił albo wybudował spadkodawca. Ta zasada obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. Jeśli rodzice kupili mieszkanie w latach 90., sprzedaż po spadku zwykle jest bez podatku.
Czy spłata kredytu liczy się do ulgi mieszkaniowej?
Tak, jeśli to kredyt mieszkaniowy zaciągnięty przed sprzedażą w banku lub SKOK-u z Unii Europejskiej, EOG albo Szwajcarii. Liczy się też spłata kredytu na sprzedawane mieszkanie, czyli kwota, którą przy akcie przelewasz do swojego banku.
Czy muszę złożyć PIT-39, jeśli sprzedałem ze stratą albo korzystam z ulgi?
Tak. Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat, PIT-39 składasz zawsze, do 30 kwietnia roku po sprzedaży. Wykazujesz w nim dochód albo stratę i dochód zwolniony ulgą mieszkaniową.
Dostałem mieszkanie w darowiźnie od rodziców. Jak to wygląda?
Pięć lat liczysz od końca roku, w którym dostałeś darowiznę. Przy sprzedaży wcześniej kosztem są tylko udokumentowane nakłady i zapłacony podatek od spadków i darowizn, więc dochód bywa wysoki. Ulga mieszkaniowa działa tak samo jak przy zakupie.
Planujesz sprzedaż mieszkania w Gdańsku?
Zacznij od bezpłatnej wyceny albo zadzwoń. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna.