Poradnik · Sprzedaż mieszkania
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Masz kredyt, a chcesz sprzedać mieszkanie? Nie musisz najpierw spłacać go z własnych pieniędzy. Część ceny trafia od kupującego prosto do Twojego banku, a po spłacie hipotekę wykreśla się z księgi wieczystej. Wyjaśniam, jakie dokumenty wziąć z banku, kto komu płaci przy akcie, ile kosztuje wykreślenie hipoteki i kiedy bank może wziąć prowizję za wcześniejszą spłatę. Przepisy według stanu na październik 2026 r.
Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku
Rozmowa z bankiem
Poproś o zaświadczenie o saldzie kredytu, z numerem rachunku do spłaty, oraz o promesę, czyli zobowiązanie banku, że po spłacie wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Zrób to wcześnie, bo bank potrzebuje na to czasu.Cena i kupujący
Ustal cenę wiedząc, ile zostaje do spłaty. Kupujący z kredytem pokaże te dokumenty w swoim banku.Umowa przedwstępna
Wpisz, że część ceny trafi na rachunek Twojego banku, w jakim terminie i na podstawie jakiego zaświadczenia.Aktualne zaświadczenie
Saldo rośnie o odsetki, więc przed aktem bierzesz zaświadczenie z kwotą na dzień spłaty.Akt i płatności
Podpisujecie akt, kupujący albo jego bank przelewa kwotę spłaty do Twojego banku, a resztę ceny na Twój rachunek.Wykreślenie hipoteki
Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a wniosek trafia do sądu wieczystoksięgowego.
Kto komu płaci przy akcie notarialnym
Kolejność płatności strony ustalają w akcie. Najważniejsze, żeby kwota do spłaty Twojego kredytu poszła prosto do banku, a kupujący widział, że hipoteka zniknie.
Kupujący za gotówkę
Przelewa kwotę z zaświadczenia na rachunek Twojego banku, a resztę ceny Tobie. Terminy obu przelewów są wpisane w akcie.
Kupujący na kredyt
Jego bank wypłaca kredyt według umowy kredytu i Twojego zaświadczenia: część do Twojego banku, część Tobie.
Zabezpieczenie dla obu stron
W akcie kupujący może poddać się egzekucji co do zapłaty ceny, a Ty co do wydania mieszkania w ustalonym terminie. Wtedy akt jest tytułem egzekucyjnym: po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności można iść do komornika bez procesu.
Depozyt notarialny
Pieniądze mogą też trafić do depozytu u notariusza i zostać wypłacone osobie wskazanej w protokole.
Jeśli do spłaty zostało więcej, niż wynosi cena, różnicę musisz pokryć z własnych pieniędzy. Hipoteka obciąża mieszkanie bez względu na to, kto jest jego właścicielem, i wygasa dopiero ze spłatą całego długu.
Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej
Hipoteka wygasa, gdy wygasa dług, który zabezpiecza. Wpis w dziale IV księgi wieczystej zostaje jednak, dopóki sąd go nie wykreśli na wniosek. Wniosek składa się na urzędowym formularzu i dołącza do niego zgodę banku na wykreślenie.
- Opłata sądowa: 100 zł, czyli połowa opłaty za wpis hipoteki (200 zł).
- Przez notariusza: notariusz składa wniosek o wpis kupującego do księgi najpóźniej w dniu aktu. Na żądanie strony może dołączyć do niego także wykreślenie hipoteki, jeśli zgoda banku jest już gotowa.
- Samodzielnie: częściej bank wydaje zgodę dopiero po wpływie pieniędzy. Wtedy wniosek składasz sam albo przez notariusza po akcie.
Dobrze jest wpisać do aktu, kto i w jakim terminie złoży wniosek o wykreślenie.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
Spłata całego kredytu przed terminem obniża jego całkowity koszt o odsetki i inne koszty za okres, o który skraca się umowa. Bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa. Dla umów zawartych od 22 lipca 2017 r. ustawa o kredycie hipotecznym ją ogranicza:
- Zmienna stopa: rekompensata tylko przy spłacie w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, najwyżej 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż odsetki za rok.
- Stała stopa: bank może pobrać rekompensatę w okresie, w którym obowiązuje stała stopa.
- Zawsze: rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.
Umowy sprzed 22 lipca 2017 r. podlegają dawnym przepisom, więc sprawdź, co mówi Twoja umowa.
Koszty notarialne przy akcie od 5 listopada 2026 r.
Kto płaci notariusza, strony ustalają w umowie, najczęściej robi to kupujący. Przy akcie podpisanym od 5 listopada 2026 r. obowiązują nowe maksymalne stawki, w każdym przypadku plus 23% VAT:
- wypis aktu: najwyżej 12 zł za każdą stronę od 1 do 10, 10 zł za strony od 11 do 20 i 8 zł od strony 21,
- złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej: najwyżej 300 zł,
- taksa za samą umowę sprzedaży mieszkania: bez zmian dla mieszkań do 2 mln zł, czyli połowa stawki z rozporządzenia.
To stawki maksymalne, notariusz może wziąć mniej. Pełny przykład kosztów zakupu znajdziesz w poradniku o kupnie mieszkania w Gdańsku.
Kredyt a podatek od sprzedaży
Jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku zakupu, kwota przelana z ceny na spłatę kredytu zaciągniętego na to mieszkanie liczy się do ulgi mieszkaniowej. Zmniejsza więc podatek tak samo jak zakup nowego mieszkania. Jak to policzyć, pokazuję na przykładzie w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania.
Jak pomagam przy sprzedaży mieszkania z kredytem
Prowadzę sprzedaż aż do aktu notarialnego, więc pilnuję, żeby zaświadczenie z banku, kolejność płatności i wykreślenie hipoteki były dobrze opisane w umowie przedwstępnej i w akcie. Przygotowuję mieszkanie do sprzedaży, sama robię home staging, zamawiam profesjonalną sesję zdjęciową i prowadzę reklamę na portalach i w kampaniach. Jak wygląda cały proces, opisuję na stronie sprzedaż mieszkania w Gdańsku. Co jeszcze przygotować, znajdziesz w poradnikach o dokumentach do sprzedaży mieszkania i o umowie przedwstępnej i zadatku.
Najczęstsze pytania o sprzedaż mieszkania z kredytem
Czy muszę spłacić kredyt przed sprzedażą mieszkania?
Nie. Kredyt spłaca się z ceny: kupujący albo jego bank przelewa kwotę z zaświadczenia Twojego banku na wskazany rachunek, a resztę ceny Tobie. Własne pieniądze dokładasz tylko wtedy, gdy dług jest wyższy niż cena.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki?
Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki to 100 zł, czyli połowa opłaty za jej wpis. Jeśli wniosek składa notariusz, może doliczyć swoje wynagrodzenie: przy akcie od 5 listopada 2026 r. najwyżej 300 zł plus VAT za złożenie wniosku do księgi wieczystej.
Czy kupujący z kredytem może kupić mieszkanie z hipoteką?
Tak. Kredyt kupującego może od razu spłacić Twój: o podziale wypłaty między Twój bank i Ciebie decyduje umowa kredytu kupującego. Kupujący pokaże swojemu bankowi zaświadczenie o saldzie i promesę wykreślenia hipoteki, dlatego przygotuj je przed umową przedwstępną.
Czy bank weźmie prowizję za wcześniejszą spłatę?
Tylko jeśli przewiduje ją umowa. Przy umowach od 22 lipca 2017 r. ze zmienną stopą bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy, najwyżej 3% spłacanej kwoty. Przy stałej stopie może ją pobrać w okresie jej obowiązywania, ale nie więcej niż wynoszą jego koszty.
Czy spłata kredytu przy sprzedaży zmniejsza podatek?
Tak, jeśli sprzedajesz przed upływem 5 lat i podatek w ogóle jest. Spłata kredytu zaciągniętego na sprzedawane mieszkanie liczy się do ulgi mieszkaniowej. Szczegóły i przykład z liczbami są w poradniku o podatku od sprzedaży mieszkania.
Sprzedajesz mieszkanie z kredytem w Gdańsku?
Zacznij od bezpłatnej wyceny, żeby wiedzieć, ile zostanie Ci po spłacie banku. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna.