Poradnik · Gdańsk
Jak wybrać agenta nieruchomości w Gdańsku
Sama jestem agentką, więc nie udaję, że piszę bez interesu. To nie jest ranking. To lista rzeczy, które warto sprawdzić u każdego pośrednika, także u mnie: co mówią przepisy, jak działa prowizja, o co zapytać przed podpisaniem umowy i co powinno Cię zaniepokoić.
Co mówią przepisy o pośrednikach
Bez licencji od 2014 r.
Ustawa deregulacyjna z 13 czerwca 2013 r. zniosła licencję pośrednika od 1 stycznia 2014 r. Pośrednikiem jest dziś przedsiębiorca, który prowadzi taką działalność.
Wymóg niekaralności
Pośrednikiem nie może być osoba prawomocnie skazana między innymi za przestępstwa przeciwko mieniu, obrotowi gospodarczemu i wiarygodności dokumentów.
Obowiązkowe OC
Każdy pośrednik musi mieć ubezpieczenie OC. Minimalna suma gwarancyjna to równowartość 25 000 euro.
Polisa przy umowie
Kopia aktualnej polisy OC jest załącznikiem do umowy. Jeśli jej nie dostaniesz, wezwij pośrednika na piśmie. Gdy nie przekaże jej w 7 dni, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Forma umowy
Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Forma elektroniczna oznacza podpis kwalifikowany, zwykły e-mail jej nie spełnia.
14 dni na odstąpienie
Umowę podpisaną przez internet albo poza biurem pośrednika możesz jako konsument odstąpić w ciągu 14 dni bez podawania przyczyny.
Umowa otwarta czy na wyłączność
Umowa otwarta pozwala zlecić sprzedaż kilku biurom naraz albo szukać kupującego samemu. Zapytaj, komu i kiedy należy się wynagrodzenie, gdy kupującego przyprowadzi inne biuro albo znajdziesz go sam, i ile biuro zainwestuje w zdjęcia i reklamę, skoro nie ma wyłączności.
Umowa na wyłączność oznacza, że na czas jej trwania nie podpisujesz takiej umowy z innym biurem. Według UOKiK wyłączność dotyczy tylko pośrednictwa, a nie samej sprzedaży. Jeśli sam znajdziesz kupującego, żądanie prowizji urząd uznaje za bezprawne. Sprawdź też, na jak długo podpisujesz umowę i jak ją wypowiedzieć.
Według UOKiK prowizja po wygaśnięciu umowy jest dopuszczalna tylko w ograniczonym zakresie: dla klientów, których przedstawiło biuro, i przez określony czas.
Jak działa prowizja agenta nieruchomości
Żaden przepis nie ustala, ile wynosi prowizja ani kto ją płaci. Może to być procent od ceny albo stała kwota, płacona przez sprzedającego, kupującego albo obie strony. UOKiK zaleca, żeby wynagrodzenie było w umowie jasno określone i uwzględniało VAT.
- od jakiej kwoty liczona jest prowizja (cena z aktu notarialnego czy cena ofertowa),
- czy podana stawka zawiera VAT,
- kiedy jest płatna: przy umowie przedwstępnej czy przy akcie notarialnym,
- czy biuro pobiera prowizję także od drugiej strony transakcji.
Kary umowne mogą dotyczyć tylko zobowiązań niepieniężnych, więc nie zastąpią wynagrodzenia. Przy spóźnionej zapłacie biuro może naliczyć odsetki, nie wyższe niż ustawowe.
U mnie wynagrodzenie ustalamy w umowie przed rozpoczęciem pracy. Pierwsza konsultacja i rozmowa o wartości mieszkania są bezpłatne.
10 pytań do agenta przed podpisaniem umowy
- Czy prowadzi Pan lub Pani sprzedaż osobiście, czy przekaże ją komuś innemu w biurze?
- Jakie podobne mieszkania w tej okolicy sprzedał(a) Pan lub Pani ostatnio?
- Na jakich danych opiera Pan lub Pani proponowaną cenę?
- Co dokładnie zrobi Pan lub Pani w ramach umowy: zdjęcia, przygotowanie wnętrza, portale, reklama, prezentacje, sprawdzenie dokumentów?
- Czy umowa jest otwarta, czy na wyłączność, na jak długo i jak można ją wypowiedzieć?
- Ile wynosi wynagrodzenie, od jakiej kwoty jest liczone, kiedy jest płatne i czy zawiera VAT?
- Czy prowizję płaci też druga strona transakcji?
- Czy dostanę kopię polisy OC jako załącznik do umowy?
- Czy współpracuje Pan lub Pani z innymi biurami i ich kupującymi?
- Jak często i w jakiej formie będę dostawać informacje o postępach?
Sygnały ostrzegawcze
Umowa „na słowo”
Propozycja współpracy bez podpisanej umowy albo z umową „na później”. Taka umowa pośrednictwa jest nieważna.
Brak polisy OC
Pośrednik nie chce pokazać polisy albo nie dołącza jej kopii do umowy.
Wycena bez uzasadnienia
Cena wyraźnie wyższa niż u innych, bez danych o podobnych sprzedażach. Kupujący i tak porównają ją z rynkiem.
Prowizja za Twoją pracę
Zapis, że prowizja należy się także wtedy, gdy sam znajdziesz kupującego, albo bezterminowa prowizja po końcu umowy.
Kary i wyłączenia
Kara umowna w miejsce wynagrodzenia albo zapis zwalniający pośrednika z odpowiedzialności za rzetelność oferty. UOKiK kwestionuje oba.
Pośpiech
Nacisk, żeby podpisać od razu, i brak informacji o prawie odstąpienia przy umowie zawartej poza biurem.
Najlepsze biuro nieruchomości w Gdańsku, czyli jakie?
Nie ma jednego najlepszego biura dla wszystkich. Dla Ciebie najlepsze będzie to, które zna Twoją okolicę, pokaże sprzedaże podobnych mieszkań i odpowie konkretnie na pytania z listy wyżej. Opinie w Google czytaj od najnowszych i zwracaj uwagę na to, co opisują: komunikację, cenę, przebieg sprzedaży.
Jeśli chcesz porównać, porozmawiaj z dwoma lub trzema pośrednikami. Ja sprzedaję mieszkania w Gdańsku od ponad 7 lat, każdą sprzedaż prowadzę osobiście, home staging robię sama i współpracuję z innymi biurami, a z klientem jestem aż do aktu notarialnego.
Najczęstsze pytania o wybór agenta
Czy agent nieruchomości musi mieć licencję?
Nie. Licencję pośrednika zniesiono z dniem 1 stycznia 2014 r. Pośrednik musi za to mieć obowiązkowe ubezpieczenie OC i nie może być prawomocnie skazany za określone przestępstwa, między innymi przeciwko mieniu i obrotowi gospodarczemu.
Czy umowa pośrednictwa może być ustna albo mailowa?
Nie. Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Forma elektroniczna to dokument podpisany kwalifikowanym podpisem elektronicznym, zwykły e-mail jej nie spełnia.
Ile wynosi prowizja agenta nieruchomości?
Przepisy nie ustalają jej wysokości. Prowizja wynika z umowy i zależy od nieruchomości oraz zakresu pracy. Sprawdź, od jakiej kwoty jest liczona, czy zawiera VAT i kiedy jest płatna. U mnie wynagrodzenie ustalamy w umowie przed rozpoczęciem pracy.
Umowa jest na wyłączność, a kupujący znalazł się bez udziału agenta. Czy trzeba płacić prowizję?
Według UOKiK wyłączność dotyczy tylko pośrednictwa, a nie samej sprzedaży, więc żądanie prowizji za transakcję, do której biuro się nie przyczyniło, urząd uznaje za bezprawne. W sporze liczy się treść konkretnej umowy, dlatego warto ją pokazać prawnikowi.
Czy mogę odstąpić od umowy z biurem nieruchomości?
Jeśli jako konsument podpisujesz umowę przez internet albo poza biurem pośrednika, możesz od niej odstąpić w ciągu 14 dni bez podawania przyczyny. Za usługi wykonane wcześniej na Twoją pisemną prośbę biuro może naliczyć opłatę.
Jak sprawdzić, czy pośrednik ma OC?
Poproś o kopię polisy. Zgodnie z ustawą kopia aktualnej polisy jest załącznikiem do umowy pośrednictwa. Jeśli jej nie dostaniesz w 7 dni od pisemnego wezwania, możesz wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.
Porozmawiajmy, zanim cokolwiek podpiszesz
Zadzwoń albo zacznij od bezpłatnej wyceny. Odpowiem na każde pytanie z listy wyżej.