Poradnik · Sprzedaż mieszkania w Gdańsku

Ile naprawdę dostaniesz za mieszkanie w Gdańsku? Cena w ogłoszeniu a cena w akcie notarialnym

Na pierwszym spotkaniu z właścicielem prawie zawsze słyszę to samo pytanie: „Sąsiad wystawił podobne mieszkanie za tyle i tyle. Dlaczego Pani proponuje mniej?”. Odpowiedź jest prosta: cena w ogłoszeniu to cena, którą ktoś chce dostać. Cena w akcie notarialnym to cena, którą ktoś zapłacił. W Gdańsku te dwie liczby wyraźnie się różnią.

Jak duża jest różnica w Gdańsku?

• Rynek wtórny, II kwartał 2026: średnia cena w ogłoszeniach wynosiła 16 384 zł/m², a w transakcjach 14 035 zł/m². To ok. 14% mniej niż w ogłoszeniach. Źródło: dane NBP w opracowaniu Fundacji oHipotece.
• III kwartał 2026: ceny w aktach notarialnych w Gdańsku spadły o 0,8% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Rok do roku są wyższe o 10,4%. Źródło: Barometr Metrohouse i Credipass, 09.10.2026.

Ceny przestały więc rosnąć, a różnica między oczekiwaniami a transakcjami jest duża.

Skąd bierze się ta różnica?

1. Ogłoszenie to punkt startowy. Wielu sprzedających zostawia margines na negocjacje.
2. Ogłoszenia, które wiszą miesiącami, zawyżają średnią. Mieszkania z dobrą ceną sprzedają się szybko i znikają z portali. Na portalach zostają te za drogie.
3. Kupujący sprawdzają ceny transakcyjne. Od 13 lutego 2026 r. każdy może bezpłatnie zobaczyć w Geoportalu, za ile sprzedano mieszkania w okolicy. Kupujący przychodzą na prezentację z tą wiedzą.
4. Stan mieszkania i budynku. Remont, fundusz remontowy, brak windy albo miejsca parkingowego to argumenty, które kupujący przeliczają na złotówki.

Gdzie sprawdzić ceny transakcyjne ze swojej okolicy?

• Rejestr Cen Nieruchomości w Geoportalu (geoportal.gov.pl). Bezpłatnie i bez logowania. Na mapie widać transakcje z aktów notarialnych: datę, cenę i powierzchnię.
• Na co uważać: jedna transakcja to jeszcze nie cena rynkowa. Liczą się mieszkania podobne pod względem budynku, piętra, stanu i ulicy. W Śródmieściu Gdańska ten sam metraż może mieć inną wartość dwie przecznice dalej.

Jak ustalić cenę startową?

Wycenę opieram na dwóch źródłach:

1. Ceny transakcyjne, czyli kwoty z aktów notarialnych dla podobnych mieszkań z okolicy.
2. Ogólna baza nieruchomości, czyli mieszkania, które są teraz w sprzedaży.

Z tego powstaje cena startowa z określonym marginesem na negocjacje, a nie cena „na próbę”.

Co się dzieje, gdy cena startowa jest za wysoka?

• Przy mieszkaniach najwięcej zapytań przychodzi w pierwszym tygodniu od publikacji ogłoszenia. Za wysoka cena oznacza mniej telefonów i prezentacji właśnie wtedy. (Przy domach wygląda to inaczej.)
• Po kilku tygodniach ogłoszenie zaczyna się „opatrywać”. Kupujący pytają: „Dlaczego nikt go jeszcze nie kupił?”.
• Obniżka po czasie zwykle daje słabszą pozycję w negocjacjach niż dobra cena od początku.

Czy warto czekać z ofertą na wyższe ceny?

Dane z ostatnich miesięcy tego nie potwierdzają. W III kwartale ceny w aktach w Gdańsku stanęły. Indeks Cenatorium dla Bankier.pl pokazuje, że w dużych miastach, w tym w Trójmieście, ceny rosną najwolniej od marca 2021 r. Jeśli masz powód, żeby sprzedać teraz, o wyniku zdecyduje wycena, a nie czekanie.

W skrócie

• Cena w ogłoszeniu nie jest ceną sprzedaży. Na rynku wtórnym w Gdańsku różnica wynosiła ostatnio ok. 14%.
• Ceny transakcyjne z okolicy sprawdzisz bezpłatnie w Geoportalu.
• Cenę startową ustalaj na podstawie cen transakcyjnych i ogólnej bazy nieruchomości, a nie ogłoszenia sąsiada.
• Przy mieszkaniu za wysoka cena na starcie kosztuje najważniejszy, pierwszy tydzień.

Chcesz wiedzieć, ile realnie jest warte Twoje mieszkanie w Gdańsku? Jeśli chcesz, żebym wyceniła Twoją nieruchomość, zapraszam do wypełnienia formularza wyceny. Umów się na bezpłatną konsultację: zadzwoń pod +48 515 795 011 albo napisz na sandra@najlepszaagentka.pl.

Sandra Spychalska, Najlepsza Agentka, agentka nieruchomości w Gdańsku